Guida all’acquisto e alla definizione del prezzo di una Casa!

Pubblicato il 12 novembre 2013

Molti potenziali acquirenti osservano con circospezione gli annunci immobiliari, pronti a sferrare un’offerta su valori decisamente inferiori al passato. Ma offrire una somma più bassa della richiesta deve avere delle motivazioni reali, altrimenti si finisce per non avere nessun risultato e soprattutto si finisce per essere scartati dal venditore. Arrivati al momento della trattativa, faccia a faccia con il proprietario dell’immobile, non tutti sanno portare avanti delle motivazioni reali e convincenti per poter far abbassare il prezzo richiesto: Vi presentiamo dei fattori ( reali ) per convincere un venditore a rivedere le sue richieste:

1.  ascensore presente oppure ascensore assente
Un’abitazione che si trova ad un piano superiore al primo e non ha l’ascensore, dev’essere più economica, perché provoca a chiunque inconvenienti e disagi, anche ai più giovani!

2. piani bassi
Un piano terra e/o rialzato, in questo momento di scarse compravendite, può essere acquistato con un forte sconto, essendo nella maggior parte dei casi un alloggio meno luminoso, più rumoroso, meno panoramico e soggetto a rapine.

3. esposizione dell’appartamento
L’appartamento con esposizione a nord; con una o solamente due esposizioni ha un’indubbia limitazione. L’assenza di luminosità o vista panoramica o comunque aperta è sempre un valore aggiunto.

4. ubicazione dell’appartamento
All’interno dello stesso comune o quartiere non tutte le strade sono uguali. Una maggiore lontananza dai mezzi pubblici, dalle scuole o dai servizi principali, difficoltà nel trovare parcheggio, prossimità di strade molto trafficate, sono tutti fattori sui cui spingere per uno sconto.

5. classe energetica a cui appartiene l’immobile che sta trattando
I consumi di una casa non sono affatto uno scherzo e se ci si fa bene i conti possono incidere notevolmente sui bilanci familiari. Oggi la compravendita di un immobile è da considerarsi nulla senza la certificazione energetica, quindi tutti i proprietari devono presentarla:  è chiaro che un immobile in classe G un immobile con caratteristiche piuttosto dispersive sui consumi, e di conseguenza avrà un valore ovviamente inferiore rispetto ad un alloggio con classe superiore. Visto che c’è, fatela valere.

6. stato dell’immobile che volete acquistare
Le condizione interna dell’immobile sono un’altra cosa fondamentale:  ristrutturare una casa può costare da un minimo di € 300 metro quadrato, ad un massimo anche di € 1000 al metro quadro per una ristrutturazione intera e totale. Ricordate anche che gli impianti idrici ed elettrici hanno comunque una loro vita, e che negli anni comunque subiscono anche una discreta usura (oltre al fatto che le normative nel tempo cambiano, e quindi diventano anche di vecchia concezione benché regolarmente funzionanti). Pertanto bisogna farsi bene i conti!!!

7. servizi di cui gode l’appartamento
Garage, posto auto, spazi verdi, locali comuni, portiere condominiale, ecc. La presenza o l’assenza di questi fattori non è da trascurare. Oggi l’offerta è superiore alla domanda e forse nel palazzo accanto, per lo stesso prezzo, ci sono dei servizi in più.

8.  i vicini di casa
La tranquillità di avere pochi vicini è un’arma a doppio taglio: le spese condominiali costano di più e prendere una decisione a volte provoca eterne discussioni. Spesso, si dice che prima si acquistano i vicini e poi si acquista la casa. La qualità dei vicini è importantissima e determinante, perché nella realtà si conviverà con loro, si prenderanno delle decisioni insieme e spesso ci si troverà ad occupare degli spazi comuni.

9. distribuzione interna dei locali
A parità di metri non tutte le case sono uguali: il solo prezzo al mq è un fattore molto relativo. Un soggiorno di 5 metri per 5, con 4 porte e 2 finestre, è meno utile di uno più piccolo ma con pareti meno dentellate. E che dire dei corridoi infiniti e inutili? Un appartamento di 100 m² ben suddiviso e senza sprechi di spazio, può riuscire a proporre anche un bel soggiorno, cucina, tre regolari camere da letto ed un doppio servizio. In alternativa si trovano sul mercato appartamenti da 120 m² con divisioni antiquate, dove a malapena riusciamo a trovare un soggiorno, una cucina e due camere da letto con un bagno singolo. Il valore del secondo appartamento, benché la sua superficie sia superiore di ben 20 m² al primo, a una valutazione commerciale decisamente più bassa, oltre ad una appetibilità sul mercato inferiore.

10. dimensione dell’appartamento che volete acquistare
In questo momento più la casa è grande più bisogna trattare.  È normale che il margine di sconto su un monolocale, oppure su un piccolissimo appartamento è decisamente inferiore ma per chi ha soldi acquistare un appartamento di taglio medio grande può rivelarsi un vero affare: un appartamento di ampie dimensioni ha conseguentemente un prezzo più elevato, e quindi alla portata di una clientela acquirente molto più ristretta.

11.  fascia di prezzo
Certamente, anche la fascia di prezzo –  benché giusto –  incide notevolmente sull’attendibilità un immobile, e di conseguenza sul numero di trattative a cui proprietario si troverà di fronte.  Nessuno nega che una bellissima villa può valere tranquillamente 2 milioni di euro, ed anche se il prezzo può essere assolutamente di mercato, oggi saranno pochissime le persone in grado di affrontare una spesa del genere. Il proprietario venditore è ben cosciente che non avrà un flusso di visite e di trattative numerose, e saranno ben poche le persone che realmente saranno interessate al suo immobile. Un appartamento ad un prezzo particolarmente economico, è un oggetto alla portata di tutti, quindi chiaramente lo sconto presupponibile non può mai andare oltre certe aspettative, In quanto improvvisa venditore avrà comunque un pubblico decisamente più alto di acquirenti possibili e quindi delle alternative alla vostra offerta.

12. la vostra disponibilità e determinatezza
In un momento come questo avere una reale disponibilità economica, pronta per l’acquisto diventa sicuramente un ottimo motivo per far sì che il proprietario concluda con voi piuttosto che un altro, anche a condizioni leggermente inferiori. Acquirenti che fanno trattative subordinando l’acquisto all’accettazione di mutui bancari, alla vendita della loro casa, e ad altre condizioni che si verificheranno (forse) sono acquirenti di scarso interesse, e che non hanno il polso e la concretezza per poter trattare concretamente il prezzo dell’immobile. Al contrario, l’immediata disponibilità in contanti ed incondizionati da parte di acquirenti sono un’ottima arma di convinzione nei confronti di un venditore: staccare ed appoggiare un assegno sul tavolo fa sempre la sua bella figura, e fa aprire gli occhi ad un proprietario anche se le condizioni economiche sono meno vantaggiosi per lui. Purtroppo, forse quest’ultimo passo è uno dei più importanti di tutta la lista dei fattori che vi abbiamo spiegato, ed è anche fosse uno dei più rari, ma la determinatezza e la disponibilità all’acquisto è sempre il fattore più convincente per il venditore. Fare un’offerta concreta, con un assegno in deposito, è sinonimo di concretezza, serietà e di volontà. Spesso molta gente mette avanti tante motivazioni, anche reali, ma poi alla fine non compra nulla e si dichiara inconcludente.